Índice de Precios de Referencia del alquiler: qué es, para qué sirve y cómo consultarlo

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado el Índice de Precios de Referencia, que entrará en vigor mañana. Permite cumplir con los objetivos de la Ley por el Derecho a la Vivienda y forma parte de los compromisos de reforma recogidos en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

¿Qué es el Índice de Precios de Referencia del alquiler?

El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) -comúnmente conocido como Índice de Precios de Referencia- es una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales.

Ofrece información a los arrendadores y arrendatarios, a modo de referencia y a título orientativo, para la fijación del precio del alquiler en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. También permite que las administraciones públicas puedan realizar un adecuado seguimiento y evaluación de las políticas impulsadas en materia de vivienda en un territorio determinado.

El Índice no facilita un único precio de referencia, sino una horquilla de precios entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas.

¿Para qué sirve y cómo puede afectar a un alquiler?

El Índice de Referencia busca favorecer un mercado del alquiler de vivienda más transparente y competitivo y favorecer el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles.

Además de su carácter informativo, el Índice marcará el límite de los precios del alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas. En estas, los propietarios tendrán que limitar los precios, aunque los efectos dependerán de factores como el tipo de arrendador o el alquiler previo de la vivienda:

• En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, si el arrendador es un gran propietario, el precio del alquiler no podrá superar el máximo contemplado en el Índice de referencia. Tampoco podrá superar el precio que se aplicara en un contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler (salvo en el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024). De entre estas dos limitaciones, se tendrá en cuenta el precio más beneficioso para el arrendatario.
• En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, si el arrendador es un pequeño propietario, no se podrá superar el precio fijado en el contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler (salvo en el porcentaje de actualización anual permitido, fijado en un 3% para 2024). En estos casos, el precio sí podría superar el máximo fijado en el Índice de Referencia.
• En nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años, se podrá limitar el precio al límite máximo fijado en el Índice de Referencia sí así se justifica en la declaración de zona tensionada.
• Estas limitaciones no afectan a contratos en vigor. En todo caso, las subidas anuales de estos contratos estarán limitadas a los porcentajes de actualización anuales permitidos (3% en 2024).

¿Qué es una zona tensionada y cómo se declara?

Las zonas de mercado residencial tensionado, habitualmente llamadas zonas tensionadas, son aquellas en los que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, de manera que su acceso en condiciones de mercado no resulte asequible.

La declaración de una zona tensionada es competencia de las comunidades autónomas. No obstante, para ello debe cumplirse uno de los siguientes requisitos:

• Que el coste medio del alquiler o la hipoteca, sumado a los suministros básicos de vivienda, superen el 30% de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya tenido, en los últimos cinco años, un crecimiento acumulado tres puntos porcentuales superior al del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.
  

La declaración tiene una vigencia de 3 años, y puede prorrogarse anualmente si se mantienen los requisitos. Además, para cada zona podrán establecerse particularidades, como la definición de qué se considera gran propietario.

¿Qué ocurre con las viviendas que no se encuentran en zonas tensionadas?

Fuera de las zonas tensionadas, el Índice de Precios de Referencia tendrá únicamente carácter informativo, y el precio del alquiler de los nuevos contratos será el que estipulen libremente el arrendador y el arrendatario.

No obstante, la Ley de Vivienda sí limita la actualización anual de precios del alquiler de los contratos vigentes. El porcentaje máximo para 2024 es del 3%, y, a partir de 2025, el INE elaborará un indicador para las futuras actualizaciones.

Si se han hecho reformas, ¿se aplican los mismos límites al alquiler?

La Ley de Vivienda contempla subidas adicionales de hasta un 10% en el precio del alquiler en nuevos contratos firmados en zonas tensionadas si las viviendas se han reformado en los últimos dos años. Estas reformas deben, en todo caso, responder a uno de los siguientes supuestos:

• Obras que permitan un ahorro de energía no renovable igual o superior al 30%.
• Reformas de mejora de la accesibilidad
• Las rehabilitaciones de la vivienda previstas en el Reglamento del IRPF.

¿Dónde puedo consultar el Índice de Precios de Referencia?

El Índice de Precios de Referencia se puede consultar en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de las siguientes formas:

• Accediendo a una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características.
  
• Introduciendo la dirección o referencia catastral, que permite conocer la referencia para el alquiler de una vivienda concreta, teniendo en cuenta todas las características individuales de la propiedad.

Se puede obtener información para las viviendas situadas en edificios residenciales colectivos de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana además, ofrece un nuevo servicio para conocer los valores de referencia para el alquiler de una vivienda.

¿Cómo puedo consultar los precios de referencia del alquiler?

Para obtener información en el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, primero se debe introducir la dirección de la vivienda o su referencia catastral (que puede consultar en la sede electrónica del Catastro).

A continuación, llegará a una página con información más detallada sobre el inmueble, en la que algunos campos vendrán rellenos y otros deberán cumplimentarse por cada usuario. El Índice de Precios de Referencia tiene en cuenta, además de la zona y la superficie de la vivienda, características como su certificación energética, el año de construcción, la planta, el estado de conservación y otros aspectos complementarios (existencia de ascensor, aparcamiento, conserjería, piscina...). Conforme se vayan rellenando estos campos, el precio de referencia se irá ajustando.

La aplicación permite también generar un informe en formato .pdf con los datos básicos de la propiedad y el rango de valores del alquiler de vivienda.

¿Qué otras medidas contempla la Ley de Vivienda para contener los precios del alquiler?

Además de las limitaciones señaladas, la Ley de Vivienda crea un entorno fiscal favorable para pequeños propietarios que pongan en alquiler su vivienda en zonas tensionadas. Con ello se busca reducir los precios del alquiler y estimular la oferta a un precio asequible.

Esto se consigue con una modulación de las reducciones a los rendimientos del alquiler en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Por norma general, el arrendador se beneficia de una reducción del 50% sobre los rendimientos del alquiler de viviendas. No obstante, esta reducción puede ampliarse si se cumplen distintos requisitos, tales como realizar obras de rehabilitación o mejora, acogerse a programas de vivienda incentivada o protegida, alquilar por primera vez a jóvenes en zonas tensionadas o bajar los precios del alquiler en dichas zonas.