Ley de vivienda: ¿qué regula y cómo funciona?

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo. El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que incluye otros proyectos de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana.

La ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.

Impulso de la vivienda pública

• Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión.
  
• Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años.
  
• Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
  
• Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.
  

Límites al precio del alquiler

Una de los objetivos de la Ley de Vivienda es contener la subida de los precios del alquiler. Para ello, dispone la creación de un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda que ofrece información sobre el coste del alquiler en cada zona residencial, aportando así transparencia y competitividad al mercado del alquiler. Además, la ley contempla una serie de medidas más específicas para contener los precios:

• Beneficios fiscales para los arrendadores que faciliten el acceso asequible al alquiler. Podrán beneficiarse de un 90% de reducción en los rendimientos del alquiler si bajan los precios en un 5% en zonas de mercado residencial tensionadas. También existen otras reducciones ligadas a la realización de obras de mejora, el alquiler a personas jóvenes o la adhesión a programas de vivienda asequible incentivada o protegida.
• Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período de 3 años, prorrogable anualmente, para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
• Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024. A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.

En las zonas declaradas como tensionadas:

• Los grandes propietarios no podrán firmar nuevos alquileres con precios superiores al del Índice de Referencia para su zona, ni con subidas superiores al incremento de actualización máximo permitido respecto del precio del anterior contrato.
  
• Para los pequeños propietarios, los incrementos en nuevos contratos solo podrán ser del porcentaje de actualización anual permitido sobre el precio del anterior contrato. Además, el alquiler en viviendas que no hubieran sido arrendadas en los últimos 5 años podrá limitarse al precio máximo marcado por el Índice de Referencia.
• Se introduce la posibilidad de prórroga extraordinaria para el arrendatario tras la finalización del contrato, por plazos anuales y por un periodo máximo de tres años.

Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario

• Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
  
• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria).