Intervención del ministro de Economía, Industria y Competitividad , Luis de Guindos

Sr. De Guindos.- Hoy se ha decidido, como comentaba anteriormente el ministro portavoz, la remisión a las Cortes de la Ley de Crédito Inmobiliario que cubre dos facetas: en primer lugar, transpone una Directiva comunitaria y, en segundo lugar, intenta incrementar la transparencia formal y material del contrato de hipoteca, uno de los contratos más importantes que se firma en la vida de cualquier persona, para evitar situaciones como hemos vivido en los últimos meses, en los últimos trimestres, con las clausulas-suelo y con diferentes decisiones judiciales que generaron, como saben ustedes, bastante incertidumbre.

Me voy a referir, en primer lugar, a lo que son las transposiciones estrictamente de la Directiva. Esta es una Directiva que teníamos que haber transpuesto, aproximadamente, hace algo más de un año; como estuvimos en funciones nos hemos retrasado y, lógicamente, estábamos en una situación en la cual teníamos que incorporarla a nuestro ordenamiento jurídico lo más rápidamente posible.

En primer lugar, esto afecta a personas físicas y también a autónomos, que es lo que se denomina los deudores hipotecarios o los prestatarios en el contrato de hipoteca. En segundo lugar, se establece que el prestamista no podrá cobrar comisiones por el reembolso anticipado, salvo en el caso de que la hipoteca sea a tipo variable y, entonces, las partes podrán elegir entre tener una comisión máxima durante un período de tres años del 0,50 por 100 o del 0,25 por 100 durante cinco años. Si el contrato de hipoteca es a tipo fijo, entonces los porcentajes son del 4 por 100 durante los diez primeros años y del 3 por 100 desde el año décimo hasta la culminación del contrato. Esto supone una rebaja muy sustancial con respecto a la situación que tenemos actualmente, en la cual se aplica hasta dos comisiones y una de ellas no tenía ningún tipo de límite.

Por otro lado, se establece también el derecho de conversión, si la hipoteca es en divisas, a la moneda nacional, es decir, en este caso al euro, o a cualquier otra divisa, a petición del deudor hipotecario. Como saben ustedes, en el pasado las hipotecas en divisas extranjeras han generado una alta litigiosidad como consecuencia de que en algunas ocasiones no tenían la suficiente transparencia. Con la nueva normativa se establece siempre la posibilidad de pasar y el caso más habitual será la conversión a euros de las hipotecas.

Se prohíben las ventas vinculadas. Las ventas vinculadas son aquellas en las cuales se liga en el contrato de hipoteca parte del préstamo hipotecario; se establecían una serie de productos adicionales como eran, por ejemplo, el seguro de vida o el seguro de vivienda. Ese tipo de ventas vinculadas se prohíben y únicamente lo que se autoriza es que, si el banco quiere ofrecer un producto adicional, entonces tiene que ofertar dos presupuestos: un presupuesto únicamente referido al préstamo hipotecario y otro presupuesto en el cual, aparte del préstamo hipotecario, están, lógicamente, los productos adicionados o que se incorporan; fundamentalmente, como decía anteriormente, los seguros de vida.

Por otro lado, se limita la política retributiva para que no genere un incentivo indeseado desde el punto de vista de generación de préstamos hipotecarios, sino que lo que se busca es la solvencia del deudor y, por tanto, que sea más la calidad que la cantidad de hipotecas concedidas. Esto tiene que ver, como saben ustedes, con los problemas que tuvimos hace unos quince años desde el punto de vista de la concesión de hipotecas y que después muchas de ellas, como saben ustedes, por desgracia acabaron, por falta de solvencia del deudor, en una situación de desahucio.

También se regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, de tal forma que todos los intermediarios que operen en más de una Comunidad Autónoma deben de estar registrados y supervisados por el Banco de España. Sin embargo, si únicamente operan en una Comunidad Autónoma, entonces será el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

Esto es hasta aquí todo lo que tenía que ver con la transposición de la Directiva comunitaria. En general, como me referiré posteriormente, se han adoptado siempre las alternativas que favorecen más al deudor hipotecario, al consumidor; pero, como decía antes, en los últimos tiempos hemos tenido una serie de sentencias judiciales que ponían de manifiesto la necesidad de que en nuestra normativa hipotecaria se incrementara la transparencia, tanto la transparencia formal, como la transparencia material, es decir, el conocimiento que tiene el deudor hipotecario sobre el contrato de hipoteca.

Por ello, hemos completado esta transposición de la Directiva con otra serie de cuestiones adicionales.

La primera es facilitar la conversión de las hipotecas a tipo variable para pasar a tipo fijo. Esto, fundamentalmente, es como consecuencia de que estamos viviendo una situación de tipos de interés extraordinariamente reducida. Como saben ustedes, los tipos de interés que determina el Banco Central Europeo son negativos; pero eso no es normal, eso no es lo habitual. Eso no es lo que va a ocurrir a lo largo de un contrato de hipoteca de veinte o veinticinco años y puede generar, a veces, en el deudor hipotecario la percepción de que esos tipos de interés van a permanecer a lo largo de toda la vida de la hipoteca, lo cual es una percepción errónea.

Lo que hacemos aquí es favorecer, no solamente para las nuevas hipotecas, sino para el conjunto de stock de hipotecas --prácticamente, en estos momentos, si miramos el stock de hipotecas, más del 90 por 100 son hipotecas a tipo variable--, la posibilidad de pasar a tipo fijo con unos costes extremadamente reducidos. Básicamente, sería una comisión de reembolso durante tres años del 0,25 por 100 y se reducen al mínimo posible los aranceles notariales y los aranceles registrales, con lo cual de algún modo se podrá favorecer, como decía anteriormente, el traspaso, la conversión, de las hipotecas de tipo variable a tipo fijo, no solamente para las nuevas, sino también para todo el stock existente.

Otro objetivo fundamental que hemos buscado con esta nueva Ley Hipotecaria es incrementar los requisitos de información a efectos de favorecer, como decía anteriormente, la transparencia formal y material, tanto en la fase precontractual, como en el momento de la firma del contrato de hipoteca ante notario, e incrementando, simultáneamente, el control de legalidad sobre el contenido del contrato.

En la fase precontractual el banco deberá entregar al prestatario una serie de documentación en un período muy corto, siete días antes de la firma definitiva del contrato de hipoteca: en primer lugar, una ficha europea de información normalizada que tendrá en cuenta lo que son los rasgos fundamentales, las características básicas, de la hipoteca: cláusulas como el tipo de interés, importe de cada cuota, la tabla de amortizaciones, etcétera; pero, además, incluirá una ficha de advertencias estandarizadas en las que se incluirán las cláusulas especialmente sensibles, aquellas que pueden generar conflicto, aquellas en las cuales, a veces, es más difícil la comprensión de las mismas por parte del deudor hipotecario. Estas son: las cláusulas-suelo, el vencimiento anticipado, la distribución de gastos, la divisa, etc. etc.

Si se tratara de un préstamo a interés variable, entonces el banco lo que tendrá que hacer es como una especie de ejercicio de simulación en el cual se establezcan diferentes escenarios alternativos en función de la evolución de los tipos de interés para que el consumidor, el deudor hipotecario, conozca perfectamente qué es lo que puede pasar, desde el punto de vista de los pagos mensuales que tiene que realizar, como consecuencia de la evolución alternativa de los tipos de interés. Esto, si lo hubiéramos tenido, por supuesto, en vigor, no hubiera generado los problemas que hemos vivido como consecuencia de las cláusulas-suelo, como saben ustedes perfectamente.

En la fase ya de contratación, es decir, cuando se va ya al notario, es obligatorio que el deudor hipotecario haya obligatoriamente comparecido ante el notario en los días anteriores a la firma del contrato para recibir asesoramiento, que es específico y gratuito, y acreditar, primero, que ha recibido toda la información y, en segundo lugar, que la entiende. Y el notario elevará un acta notarial de todo lo anterior.

A su vez, se modifica la regulación del registro general de condiciones de contratación, de tal forma que dicho registro tiene que incluir todas las cláusulas que los jueces declaren como abusivas, de forma que el notario entonces no autorizará el contrato de hipoteca o el registrador, en su caso, denegará su inscripción. Por otro lado, habilita la Ley al Gobierno a, mediante un real decreto, crear un contrato estándar, simplificado, de hipoteca; un contrato que debe de ser de fácil comprensión, transparente y que no genere ningún tipo de dudas, de tal forma que pueda ser demandado por el deudor hipotecario a las entidades financieras, a los bancos.

Otra cuestión especialmente relevante es la regulación del vencimiento anticipado, de tal forma que se evita cualquier tipo de discrecionalidad a la hora de pactar esta cláusula y de tal forma que el vencimiento anticipado, que es una precondición para la ejecución hipotecaria, únicamente el vencimiento anticipado se producirá si, efectivamente, durante el transcurso de la primera mitad de la vida del préstamo, los impagos exceden del 2 por 100 del capital concedido o de nueve cuotas mensuales. Y durante la segunda parte de la vida del préstamo, dichos incumplimientos deben exceder el 4 por 100 del capital concedido o de doce cuotas mensuales. Esta norma se aplicará no solamente a las hipotecas nuevas, sino también a todo aquel stock de viviendas existente, ya firmado, siempre que no estén sujetas a una situación de litigiosidad.

Con respecto al interés de demora se fija también en una cuantía fija, que es el triple del interés legal del dinero.

En conclusión, con la norma, aparte de transponer la Directiva comunitaria e incrementar, como decía anteriormente, la transparencia y la capacidad de comprensión del contrato de hipoteca, se producen una serie de beneficios para los deudores hipotecarios: en primer lugar, se reducen las comisiones por reembolso anticipado; en segundo lugar, como comentaba anteriormente, se prohíben las ventas vinculadas y se establece la obligación de transparencia en las ventas combinadas de productos de hipoteca.

Por otro lado, se permite el cambio a la divisa nacional o a cualquier otra divisa, cosa que no existía actualmente; se incentiva la conversión de préstamos a tipo fijo --tampoco existía actualmente y, además, en un horizonte temporal dilatado puede ser una cuestión interesante--; se refuerzan todos los requisitos de información, tanto en la fase precontractual, que no existía anteriormente, como posteriormente en el control por parte de registradores y notarios, y se regula el vencimiento anticipado, garantizando que no haya ninguna posibilidad de interpretación de este tipo de cláusulas y dicha regulación se afecta, no solamente al nuevo flujo de hipotecas, sino también al stock existente.

Se ha sometido a trámite de audiencia pública este Proyecto de Ley, a dictamen del Consejo de Estado y a informe del Consejo General del Poder Judicial. Y este texto se ha negociado y acordado con Ciudadanos, con el Partido Nacionalista Vasco y con los grupos canarios. También lo hemos estado hablando en profundidad con el Partido Socialista; formalmente no tenemos consenso por parte del Partido Socialista pero, lógicamente, estamos abiertos, en el proceso de tramitación de este Proyecto de Ley, a las aportaciones que pudieran hacer.

Transcripción editada por la Secretaría de Estado de Comunicación)