Intervención de la ministra de Fomento, Ana Pastor

Sra. Pastor.- Se ha aprobado en el Consejo de Ministros la aprobación con carácter definitivo del Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.

Después de haber sido sometido a los órganos consultivos y también a información pública, se trae con carácter definitivo, buscando, como saben, un objetivo, que es el más importante, que es intentar, dentro de lo que puede hacer una norma, que son muchas cosas, mejorar la oferta del alquiler de viviendas en España para que haya una mayor movilidad, para que haya una mayor posibilidad de encontrar piso en alquiler, y además, a mejores precios, y todo ello para incentivar la oferta y, sobre todo, para lograr un equilibrio entre los derechos que asisten al dueño de la vivienda y los derechos que asisten a quien alquila una vivienda.

Como seguro que ustedes conocen bien, en este momento en España el mercado del alquiler es de los más bajos de toda la Unión Europea y de toda la OCDE. Tenemos un 17 por 100 de la población que vive en una vivienda de alquiler frente a un 83 por 100 que vive en propiedad, frente a un 30 por 100, como media, que tenemos en el resto de la Unión Europea. Tenemos, en este momento, solamente 1,8 millones de viviendas en alquiler, tres millones de viviendas vacías y un parque de veinticinco millones de viviendas, con un aumento desde 2001 de cuatro millones y un stock de viviendas nuevas sin vender, que es muy preocupante, como saben, de casi setecientas mil viviendas. En el año 2011 se inició la construcción, además, de 51.956 viviendas.

Los tres objetivos son: flexibilidad, seguridad jurídica, tanto para el dueño de la vivienda como para el inquilino, y mejora en la regulación del procedimiento de desahucio.

Empezaré por la primera parte, que es la priorización de la voluntad de las partes y la flexibilización. Uno de los objetivos de la Ley no es dar más derechos a unos que a otros; es porque cualquiera de nosotros podemos ser inquilinos en un momento de nuestra vida y en otro momento de nuestra vida, propietarios. Por tanto, esto no es una división, sino que, al revés, es buscar el equilibrio entre todas las personas que estén en una situación o estén en otra. Eso es lo que intenta la ley y espero que lo hayamos conseguido.

Primero, las partes podrán, a partir de ahora, expresar la actualización de la renta de forma voluntaria. No hay que fijar la revisión de la renta al IPC.

En segundo lugar, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Es decir, en ausencia de pacto sigue vigente el derecho, pero tú puedes pactar con el que te alquile la vivienda que tú no quieres comprar esa vivienda nunca y puedas obtener, incluso, mejores condiciones.

Por otro lado, se podrán aplicar al pago de la renta --esto es muy importante-- las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino. Es decir, si tú quieres hacer que la cocina, en vez de ser una cocina ordinaria, sea una cocina que dé al salón, esa mejora ya se cargue a la renta del primero o del segundo mes. Ésta es una cosa que nos piden todas las asociaciones y que nos piden muchos particulares, y que se ha atendido en la norma.

En cuanto a la duración del contrato, la duración del contrato, comparativamente con otros países, es muy larga y eso hace que, en muchos casos, para la gente sea un hándicap para alquilar una vivienda. Ampliamos esos plazos, de tal modo que la reducción del plazo de prórroga forzosa pasa ahora a tres años y eran cinco, mientras que la prórroga tácita pasa de tres a un año. La actualización de las fianzas se ajusta a este nuevo plazo de tres años.

También introducimos una medida, que yo creo que es muy importante y que le importa mucho a mucha gente, especialmente a gente joven, sobre todo, en un momento en el que saben cómo está en este momento el empleo, que estamos intentando que mejore cada día. La medida es que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Esto es muy importante porque, como saben, en un momento determinado puedes perder las condiciones que hacen que puedas pagar el alquiler de una vivienda. Esto también es algo reclamado, especialmente por la gente joven, y sobre todo con contratos, en muchos casos, que no son de la duración que a todos nos gustaría: duración indefinida.

También es muy importante que el dueño pueda recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para él o para sus familiares, en el caso de su pareja si se ha divorciado o de que haya adoptado, por ejemplo, niños; y siempre que preavise con dos meses. Es decir, que pueda recuperar esa vivienda, pero que lo haga con un tiempo de antelación y, desde luego, con las causas debidamente justificadas.

El siguiente tema importante es que el comprador de una vivienda arrendada puede inscribir, de forma voluntaria, ese alquiler en el Registro de la Propiedad, y también lo puede hacer el inquilino. Queremos que esa inscripción, que es voluntaria --nos ha parecido que la obligatoriedad sería introducir rigidez--, sí dé determinadas garantías y derechos. Lo explico con un ejemplo muy sencillo: una persona alquila una vivienda a otra y el que vaya a comprar esa vivienda sabe y tiene la seguridad de en qué condiciones está esa vivienda, porque, si así se ha querido por las partes o por una de las dos partes, está inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, tiene que garantizar los derechos de esa persona que está de inquilino. En el caso de que no esté inscrito, porque no hayan querido las partes o no haya querido una de las partes, ese derecho no se podrá ejercer.

Esto da una transparencia muy importante al sector del alquiler, de tal manera que, si tú tienes una casa alquilada por tres años y el dueño vende esa vivienda, tú sigues teniendo ese derecho.

También es muy importante el tema, que además ha sido recogido por medios de comunicación, de la agilización de los plazos y de los procedimientos judiciales en caso de desahucio. Aquí estamos hablando de desahucio de alquiler de vivienda, es decir, del alquiler de una persona que tiene que pagar el alquiler y no paga el alquiler.

Lo que se hace es que se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda y a partir de ese momento esa persona, el arrendatario, puede alegar muchas cosas. Imagínense que alega ante el juez que está enfermo, o alega ante el juez que lo puede pagar en veinte días, o alega ante el juez que tiene una situación familiar o que ha tenido una situación familiar, y eso será tenido en cuenta por el juez. Pero se vincula el lanzamiento, como saben, a la falta de oposición del demandado. Es decir, si el demandado, el inquilino, no comparece o no paga, el juez da por terminado ese procedimiento y la finalización del proceso será mediante el auto del juez.

Es decir, lo que queremos es hacer posible que esa indeterminación, que en muchos casos se produce, y esos plazos largos se puedan resolver, pero dando seguridad a las partes y que la persona que tenga dificultad también lo pueda alegar de forma inmediata ante el juez.

El siguiente tema, que es muy importante, es el Impuesto de Sociedades de aplicación general. Y luego hablaré de las SOCIMIS que, como saben, son sociedades cotizadas.

Para las Sociedades, con carácter general, se flexibilizan los criterios específicos que permitan la aplicación del régimen fiscal especial del arrendamiento de viviendas: por un lado, ahora con la nueva norma el número de viviendas arrendadas u ofrecidas baja de diez a ocho; segundo tema, las viviendas deberán permanecer arrendadas, al menos, tres años y no siete como hasta ahora; en tercer lugar, las actividades de promoción inmobiliaria y arrendamiento serán objeto de contabilización separada; por último, y muy importante, a todas las entidades con actividades complementarias a la principal de arrendamiento se les sigue aplicando el 85 por 100, pero siempre que demuestren que el 55 por 100 de los beneficios se debe a esta causa.

Creo que se entiende; si no, luego en las preguntas puedo profundizar.

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de no residentes, hasta ahora, y seguro que lo conocen bien, las actividades de no residentes estaban sujetas a un impuesto en España, que se llama el GEBI, que es del 3 por 100 del valor del inmueble. A partir de ahora, tan sólo las entidades extranjeras que estén residentes en paraísos fiscales tendrán que pagar el impuesto; pero para el resto desaparecerá este tipo de impuesto. Todo ello con el fin también de mover el mercado inmobiliario, especialmente en muchas personas, como saben, de países de nuestro entorno de la Unión Europea.

Ahora voy a las SOCIMIS. Como saben, las SOCIMIS fueron creadas en el año 2009. Son sociedades cuya actividad principal es la inversión directa o indirecta en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como cualquier otro tipo de inmueble o local.

¿Qué ha pasado con la regulación de las SOCIMIS? Que el éxito ha sido más que discutible. Si les digo, y yo no me lo sabía, cuántas SOCIMIS hay en España, hay diez. El dato ya por sí solo dice lo que dice.

¿Qué es lo que hacemos ahora? Partíamos de una situación que era muy rígida, que no se parece, por cierto, a otros países de nuestro entorno. Los inmuebles en arrendamiento tenían que estar siete años. Los requisitos de diversificación eran que tenían que tener, al menos, tres inmuebles en su activo y ninguno de ellos que representara más del 40 por 100. Por ejemplo, si una sociedad tenía, imagínense, un centro comercial, no podía estar en este régimen. Y, luego, en los requisitos para la admisión a cotización, se regulaba que el capital en circulación mínimo en el mercado accionista tenía que ser del 25 por 100, el capital social mínimo de quince millones, las obligaciones de distribución de beneficios, el 90 por 100, y el requisito de financiación externa, el 70 por 100.

Y después de todo esto que les he contado, en total había diez SOCIMIS.

¿Qué es lo que planteamos? Ir a un modelo más europeo, si me lo permiten. Primero, reducción del plazo de mantenimiento de los inmuebles a tres años; segundo: eliminación de los requisitos de diversificación, que es lo que les contaba antes: por ejemplo, si una sociedad tiene un gran centro comercial o un centro comercial, ya tiene esas características si cumple el resto de requisitos; y se reduce el capital social a cinco millones.

El régimen fiscal --lo que es muy, muy, importante-- pasa a ser cero. El tipo de gravamen es cero. El anterior era del 19 por 100; pero, ¡ojo!, la obligación de distribuir el beneficio procedente de la actividad es del 80 por 100 y los accionistas tienen que seguir pagando al 19 por 100. Es decir, lo que se hace es que la sociedad, el principal, tiene cero de tasa impositiva.

Y también se produce la flexibilización de los requisitos; por ejemplo, que se pueda cotizar --tema que están haciendo otros países de la Unión Europea y es un sistema que conocen bien, sobre todo los de ustedes que llevan parte económica-- como sistema multilateral de cotización; por ejemplo, el mercado alternativo bursátil.

Por último, la eliminación de los requisitos relativos a la financiación ajena, que les decía anteriormente.

Aquí termina ya mi exposición. Saben que son cosas así, ciertamente, un poquito áridas; pero sí quería decirles que con esta Ley, y ya les digo que espero que lo consigamos, ahora iniciamos el trámite parlamentario y que estamos abiertos a todas las mejoras de esta Ley, porque el Proyecto lo presenta el Gobierno, pero es una ley, luego, de todos en el Parlamento de la nación.

Esta ley busca el equilibrio. Es decir, ¿qué busca? Algo nos está pasando cuando tenemos menos vivienda en alquiler que otros países; cuando, si te pone a ver precios, los precios son muy altos en muchos casos y cuando parecería… Fíjense, yo he preguntado a mucha gente --esto no es un test matemático ni estadístico-- y en tu entorno, si tú preguntas, no hay nadie contento, y tú dices: "qué mal se hace cuando hay una norma y resulta que no contenta a nadie, ni contenta a unos, ni contenta a otros, y todo el mundo está descontento".

Entonces, lo que tienes que buscar es cómo logras ese equilibrio y ese equilibrio, como les decía, para que haya más viviendas… El efecto primero que dicen todos los técnicos, todos los expertos, es que, cuando tú aumentas el volumen de oferta, bajan los precios razonablemente, como pueden imaginar; segundo, que la movilidad, que cada vez en nuestro país va a ser mayor, y ya la vivimos muchos de nosotros, esa movilidad mayor también va a exigir que tengamos otro comportamiento y, desde luego, otro comportamiento en nuestro ordenamiento jurídico; y tercero, y muy importante, que no sólo es que se encuentran mejores precios, sino que, tanto por un lado como por otro, tengan la garantía, primero, el que va a alquilar, de que cuando necesite la vivienda la pueda tener, pero el que alquila tenga la garantía de que si, por ejemplo, pierde el empleo, que espero que no, pueda decir: "es que me voy, es que no puedo pagar ya y por eso tengo que dejar la vivienda vacía". Y luego está el tema de los arreglos en las viviendas.

La sociedad no está dividida entre unos que tienen vivienda y otros que no la tienen. Todos los presentes, no sé si todos, pero algunos, hemos sido inquilinos y hemos sido propietarios, y, por lo tanto, éste es el equilibrio que hay que buscar. Y a la vez también puede ser, como dice muy bien la Vicepresidenta. Por lo tanto, lo que tenemos que buscar es ese equilibrio e incentivar la oferta de pisos, y eso es favoreciendo el interés de las dos partes. Si no lo conseguimos, es que no habremos logrado ese equilibrio.