Intervención del vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes

Vicepresidente segundo.- El Consejo de Ministros ha aprobado hoy el Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario. El mercado hipotecario es uno de los segmentos fundamentales del sistema financiero con gran incidencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación, lógicamente, de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza de los hogares españoles; pero también condiciona las decisiones de consumo e inversión de nuestros ciudadanos.

El crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito del sector privado residente. A cierre del año 2006 el volumen de crédito total hipotecario que gestiona España se eleva a más de 900.000 millones de euros, de los que más de 500.000 millones de euros corresponden a créditos hipotecarios, a personas físicas, lo que supone, grosso modo, como cinco millones de familias que pagan mensualmente una hipoteca. Por lo tanto, bajo los tecnicismos que voy a comentarles ahora rápidamente, de lo que estamos hablando es de cinco millones de familias españolas.

El mercado hipotecario se reguló en su parte fundamental en normas básicas de los años 1981 y 1994, hubo una cierta corrección de las mismas en el año 2003 y ahora lo que hemos pretendido es hacer una reforma, digamos, algo más en profundidad para mejorar la transparencia y la protección a los ciudadanos; mejorar las condiciones de amortización anticipada; hacer uno de los instrumentos de financiación y transmisión de riesgos a las entidades financieras que les permitan ser más eficientes y regular, como ha señalado anteriormente la Vicepresidenta, la hipoteca inversa, que es un producto novedoso de gran potencial, que va a permitir a los ciudadanos de cierta edad transformar el valor de su vivienda habitual en renta. Lógicamente, esto tiene que ver con toda nuestra preocupación del envejecimiento de la población y de mantener la renta a los ciudadanos con independencia de su situación profesional.

Voy a hacerles muy rápidamente la presentación de la reforma. Las líneas generales de la reforma son: mejora de la protección del consumidor con el refuerzo de los mecanismos de transparencia comentaré algo posteriormente; modificación del régimen de penalizaciones por subrogación y cancelación anticipada; mejora de los costes arancelarios asociados a la modificación de una hipoteca; fomento de la independencia en la actuación de las sociedades de tasación y flexibilización del régimen jurídico de los mecanismos de refinanciación, tema éste que es un tema técnico, que vale la pena. Hay alguna otra reforma más, sobre la que haré comentario posteriormente, y regulación, como último tema, de la hipoteca inversa y seguro de dependencia.

Transparencia más efectiva, ¿cómo? Mediante una revisión de los mecanismos actuales. Lo que pretendemos es que, cuando un ciudadano va a, digamos, un Banco, por una parte se le dé una información de distintos productos de forma razonablemente estandarizada, de tal forma que pueda conocer cuáles son las hipotecas y comparar las hipotecas de un banco con otro sin que se convierta en algo excesivamente complejo. Estas normas de transparencia lo que permiten es conocer, antes de que se firme el contrato y antes de que haya una oferta vinculante, cuáles son las condiciones de cada una de las hipotecas y, por tanto, permitiría elegir mejor cuál es la hipoteca que conviene más a cada ciudadano.

Segundo tema, ¿por qué un nuevo régimen de compensación para la amortización anticipada y de subrogación? Fundamentalmente, porque hasta ahora las comisiones que se cobraban por estos conceptos tenían, en cierta medida, un carácter disuasorio. Dicho de otra forma, se daba un tratamiento distinto a las novaciones, que eran la modificación sobre los tipos de interés, de las cancelaciones y amortizaciones anticipadas. Ahora lo que pretendemos es, primero, reducir los costes de estas operaciones igualando esos conceptos y, en segundo lugar, conseguir que tengamos un sistema más dinámico y más ágil.

Esto nos va a permitir que haya una compensación por desistimiento, que lo que pretende es que, lógicamente, las entidades financieras recuperen el coste que para ellas tiene la existencia de un determinado préstamo. Es una comisión que se cobra en todos los préstamos. El nivel que se fija es el del 0,5 por 100 frente al 1 por 100 que existía anteriormente, cuando se cancela el préstamo a tipo variable. Para el supuesto de una hipoteca o amortización de un préstamo a 120.000 euros por cambio de vivienda, por ejemplo, la medida supondrá un ahorro para el cliente de 600 euros; 600 euros que les recuerdo que son 100.000 pesetas, digamos, por este concepto, porque, claro, cuando hablamos en euros da la sensación de que no es tan grave. Son 100.000 pesetas.

Segunda idea importante que sucede por el riesgo de tipos de interés, que es otra de las comisiones que normalmente cobran las entidades financieras. Lógicamente, aquí también hay que pagar los gastos en que el Banco ha incurrido, pero cuando el Banco ha incurrido en estos gastos. Esto quiere decir que hay que dar un tratamiento distinto a cuando hablamos de tipos de interés fijo, a cuando hablamos de tipos de interés variable o a cuando hablamos de tipo de interés mixto, y, en consecuencia, establecer unos nuevos límites que en algunos casos dan mayor margen a los Bancos, pero en otros casos les restringe o, incluso, permite que los costes sean cero.

Por ejemplo, en el caso máximo respecto a la nueva regulación, si se utilizara el 5,2 por 100 de comisión, que es lo que está permitido hasta ahora, y pasase al nuevo sistema, el ahorro sería de 2.400 euros les recuerdo, aproximadamente, 400.000 pesetas simplemente por el cambio de operación, que no es un tema menor.

A continuación, veremos cuál es la situación actual y cuál es la situación futura. Muy claramente pasamos de unas comisiones de subrogación y de amortización anticipada, que en el caso de tipo variable podría llegar a 1,5 por 100, a una comisión que en el máximo puede llegar a medio punto. En el tipo mixto también se podía llegar al 1,5 por 100 y ahora es del 0,5 por 100, con una posibilidad, en función del tipo de interés que sea por encima o por debajo del mercado, que compense la evolución de ese tipo de interés respecto al tipo mixto pactado. Lo mismo sucede con el tipo fijo donde, evidentemente, el actual modelo de aplicar hasta el 2,5 por 100 lo reducimos al 0,5 por 100 y también aquí, si cuando el tipo de interés del préstamo es menor al del mercado lógicamente no hay ninguna compensación por pérdida de riesgos de tipo de interés, cuando es mayor al del mercado sí puede haber algún riesgo y por eso se acepta la idea de una comisión límite.

Reducción de costes arancelarios y registrales. Aquí la idea es la misma: cómo conseguimos bonificar los costes arancelarios y notariales. Modificamos, por ejemplo, el concepto de novación de las hipotecas. Hasta ahora novación era sólo modificación de tipos de interés; ahora novación es tipo de interés, condiciones financieras, plazos… Hay una serie de conceptos que no suponen una nueva hipoteca. No es una amortización ni subrogación, sino que es una notación en la hipoteca inicial y, por lo tanto, no hay que cambiar todo el procedimiento notarial y registral que antes existía. Simplemente se dice "donde dice A, ahora tiene usted que decir B", y no tenga usted más gastos.

Sin embargo, en todo caso, cuando estamos hablando, ya no sólo de novación con ese concepto ampliado, sino de subrogación, pero también de cancelación de préstamos hipotecarios, lo que hacemos es, en primer lugar, a los costes notariales se les aplica una bonificación del 90 por 100; pero, además, se hace una corrección técnica que es muy importante. Yo comprendo que es difícil de entender, pero en los aranceles notariales hay una tasa distinta para lo que se denomina documentos sin cuantía que los documentos con cuantía. Cuando hay un documento con cuantía, es un porcentaje de la cuantía; cuando es documento sin cuantía, es un tanto alzado. Lo que hemos hecho es darle el tratamiento de documento sin cuantía, con lo cual supone que, en vez de pagar un mínimo de noventa euros, van a pagar un máximo de treinta euros. En consecuencia, estamos hablando de un cambio significativo.

Otro tanto hacemos con las inscripciones registrales. Aquí vamos a una rebaja. El concepto que se establece es el tratamiento para las inscripciones y la reducción del 90 por 100, lo cual nos permite es un ejemplo; es verdad que hay otros, pero éste es un ejemplo que nos da idea de lo que estamos hablando que para cancelación de una hipoteca de 120.000 euros, en la que se pagan ahora en costes notariales alrededor de 240 euros, es decir del orden de 40.000 pesetas, con la nueva regulación se pasan a pagar 42 euros, es decir, grosso modo, seis mil y pico pesetas, siete mil pesetas; es decir, seis veces menos. El coste registral pasará de 111 euros, más o menos 18.000 pesetas, a 25 euros, es decir, 4.000 pesetas.

Yo creo que con esto tienen ustedes una idea de lo que estamos hablando, del orden de magnitud del esfuerzo que se hace y de lo que significa desde el punto de vista de todo aquel que ha entrado en una determinada hipoteca porque las condiciones eran distintas y ahora, como van modificando los tipos de interés, piensa que es mejor pasarse a otra financiadora que le da mejores condiciones o renegociar la hipoteca, o bien por plazos o con otras condiciones en su propia entidad financiadora, o amortizar, si lo considera pertinente o porque tiene recursos, y pagar menos intereses que, evidentemente, cuando está en tipo variable que lo que tiene que pagar ahora.

Regulamos también las entidades de tasación. Yo creo que muchos de ustedes por lo menos, algunos de los que estamos en esta mesa hemos tenido que hacerlo, y supongo que muchos de ustedes han tenido que ir a pedir una hipoteca.

Uno de los problemas de la hipoteca es que siempre tiene que tasarse. Aquí lo que pretendemos es que, para garantía de todos, las sociedades de tasación sean lo más transparentes posible y lo más independientes posibles de las entidades que dan el crédito y que, en consecuencia, todos tengamos la garantía de que no se nos da un crédito al que no podamos hacer frente porque realmente el valor que estamos en estos momentos hipotecando no vale lo que la sociedad dice, aunque pueda estar bien desde el punto de vista administrativo para cumplir los requisitos formales de los procedimientos, y sin embargo es muy importante que la sociedad de tasación sea más independiente en ese sentido, se regula el régimen de participaciones significativas, que tenga una serie de controles internos a través de un sistema de régimen interno de una comisión técnica, y que, además, exista un régimen innovador.

Hay un tema en el que no entraré, que es que las entidades financieras, como saben ustedes, se financian con cédulas hipotecarias para captar ese dinero que luego dan en préstamos hipotecarios. Evidentemente, las cédulas hipotecarias, en cierta medida, son un conjunto agregado y ese conjunto agregado, en la medida en que tiene unos problemas de liquidez porque tiene unos determinados períodos, podría generar una falta de flexibilidad si hace falta hacer frente a una situación de mayor dificultad. Por lo tanto, lo que se hace es establecer para esos colaterales que tiene…, no son colaterales, exactamente, digamos esa financiación que tiene el sistema financiero, darles un mayor margen de maniobra para cubrir con otro tipo de activos financieros que son de más fácil ejecución, si hace falta, y darles también una serie de ventajas en términos administrativos para la titulización de todas estas operaciones, con lo cual mejoramos también el sistema.

Últimos comentarios sobre la hipoteca inversa y la dependencia. En la hipoteca inversa la idea es muy simple: tenemos una población que va envejeciendo. Decíamos antes que, evidentemente, el gran activo que tienen las familias españoles es su vivienda. Se puede encontrar la contradicción de que una persona quiera mantener un nivel de vida al final de su vida superior al que le da la pensión que recibe y tiene, sin embargo, un bien que le gustaría utilizar, pero que hasta ahora lo tiene relativamente limitado.

Ahora puede hacer dos cosas: o venderlo y utilizar esos recursos o, digamos, darlo en alquiler, o bien a través de una empresa oficial o bien porque él lo quiere dar privadamente a quien sea, obtener esos recursos y vivir de esos recursos. Ahora lo que ponemos en marcha es un nuevo sistema, que creemos que es muy interesante, y es que, cuando alguien tiene más de 65 años, hipoteca su casa con una determinada entidad financiera, y va recibiendo, o bien todo el dinero o bien, a lo largo del periodo de tiempo, una determinada cuantía de dinero. Esos recursos, como no son rentas porque es recuperación de un capital que él tiene, están exentos de impuestos.

Esta hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para sea, digamos, lo más barata posible y, evidentemente, pueden suceder dos cosas: que agote totalmente a lo largo de su vida y viva más años que el período hipotecario, y evidentemente se le da la garantía de que, en todo caso, seguirá viviendo en su casa; no recibirá ya recursos, pero seguirá viviendo en su casa; y que, evidentemente, fallezca antes. Sus herederos, lógicamente, podrán recuperar la casa pagando lo que, evidentemente, ha recibido del Banco, y en consecuencia son propietarios del bien, o, lógicamente, recibir el remanente en el caso en que, evidentemente, no se haya utilizado al cien por cien o la diferencia entre el valor real inicial y el valor final de venta de la vivienda.

Creemos que es un sistema que ya se aplica en algunos países. No es el bálsamo de Fierabrás que va a resolver todos los problemas; es un instrumento adicional que se pone a disposición de los ciudadanos, pero creemos que es un instrumento importante, que ya han empezado a llevar a cabo alguna práctica de este tipo algunas entidades financieras españolas y que creemos que es muy importante regularlo y darle contenido a largo plazo, porque puede ser un instrumento muy útil para todos.

Está colgado de esta norma algo que es un poquito distinto, que es el seguro de dependencia. ¿ Por qué viene aquí? Lógicamente, porque está vinculado a todo el tema de dependencia. Está en la Ley del IRPF, hace falta ponerlo en marcha y aquí lo que se establece es la parte normativa imprescindible para que podamos empezar a desarrollar todas las "tecnicalities" del seguro de dependencia que nos parece fundamental y que va en la misma idea que ya hemos hablado también de la hipoteca inversa, que es conseguir que la gente, ya a partir de cierta edad, pueda tener, o bien unos seguros, o bien unos ingresos de otra naturaleza, que le permitan durante el mayor período posible de su vida tener un nivel de gasto en función de su patrimonio o en función de aquellas opciones de seguro o de inversión que ellos hayan decidido.